Málaga capital prepara un nuevo endurecimiento de su normativa turística con el objetivo de proteger el uso residencial de los edificios y limitar la apertura de nuevos alojamientos en zonas destinadas principalmente a vivienda.

La Junta de Gobierno Local ha iniciado la tramitación de una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Málaga, conocido como PGOU, que elimina la posibilidad de instalar establecimientos turísticos de manera automática en parcelas y edificios residenciales.

La medida no afecta únicamente a las viviendas de uso turístico. Su alcance incluye también hoteles, hoteles-apartamento, hostales, pensiones, albergues, hostels y apartamentos turísticos que pretendan abrir en áreas calificadas como residenciales.

Qué cambia para los nuevos alojamientos turísticos en Málaga

Hasta ahora, el PGOU permitía que el uso de hospedaje pudiera sustituir al uso residencial de un inmueble o convivir con él bajo determinadas condiciones.

La nueva propuesta elimina esa compatibilidad automática. Cuando entre en vigor, los alojamientos turísticos pasarán a considerarse incompatibles, con carácter general, en las zonas reguladas mediante ordenanzas residenciales.

La limitación abarcará áreas como la Ciudad Histórica y sus diferentes subzonas, además de edificios situados en ámbitos de manzana cerrada, ordenación abierta, ciudad jardín, viviendas unifamiliares aisladas, urbanizaciones de casas adosadas y colonias tradicionales.

Esto no supone necesariamente una prohibición absoluta. Los proyectos podrán estudiarse de manera individual, pero deberán demostrar que responden a una necesidad urbana y que generan un beneficio de interés general para la ciudad.

Además, tendrán que tramitar un instrumento urbanístico que autorice expresamente el cambio de uso, ya sea mediante un estudio de ordenación o una modificación del propio Plan General.

Hoteles y apartamentos también quedan incluidos

Una de las principales novedades es que la regulación no se limita a los pisos turísticos anunciados en plataformas de alquiler vacacional.

El Ayuntamiento pretende aplicar el mismo criterio urbanístico a todas las modalidades de hospedaje que quieran instalarse sobre suelo residencial. Por tanto, la apertura de un hotel, un hostal o un edificio de apartamentos turísticos también necesitará una autorización específica cuando el planeamiento de la parcela tenga como uso principal la vivienda.

El objetivo municipal es evitar que edificios residenciales completos puedan transformarse automáticamente en establecimientos turísticos sin analizar previamente su impacto sobre el barrio, la disponibilidad de vivienda y el equilibrio entre residentes y visitantes.

Suspensión de nuevas solicitudes durante un máximo de tres años

Las nuevas condiciones serán efectivas después de que el Pleno del Ayuntamiento conceda su aprobación inicial y el acuerdo sea publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga.

A partir de ese momento podrán quedar suspendidas durante un periodo máximo de tres años las licencias y autorizaciones presentadas después de la publicación que no cumplan las condiciones de la nueva normativa.

La suspensión terminará antes si la modificación definitiva del PGOU entra en vigor dentro de ese plazo.

Las solicitudes registradas con anterioridad continuarán tramitándose conforme al régimen aplicable cuando fueron presentadas. La medida tampoco supone la cancelación automática de los alojamientos turísticos que ya cuentan con las correspondientes autorizaciones.

Málaga ya paralizó las nuevas viviendas turísticas en 2025

La modificación forma parte de una estrategia municipal que comenzó a desarrollarse de manera gradual en 2024.

El primer paso consistió en exigir que las nuevas viviendas turísticas situadas dentro de bloques residenciales dispusieran de acceso, instalaciones y servicios independientes respecto al resto del edificio.

Posteriormente, el Ayuntamiento prohibió nuevas altas en 43 barrios donde las viviendas turísticas representaban más del 8% del parque residencial. En el resto de las zonas residenciales se mantuvo la exigencia de contar con entrada y suministros independientes.

El 23 de agosto de 2025 entró en vigor una suspensión más amplia para las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal. Esta moratoria puede prolongarse durante un máximo de tres años o finalizar cuando se apruebe la modificación urbanística definitiva.

Crece el número de barrios con una elevada presión turística

El aumento de los alquileres vacacionales ha sido especialmente visible en el centro histórico y en diferentes barrios próximos al litoral.

Un estudio municipal contabilizaba en 2024 un total de 11.559 viviendas de uso turístico inscritas en Málaga, de las cuales 7.035 operaban a través de plataformas digitales. Estos alojamientos concentraban cerca del 75% de las plazas turísticas disponibles en la ciudad y el distrito Centro reunía aproximadamente el 65% de la oferta.

Los análisis posteriores mostraron que los barrios con una presencia de viviendas turísticas superior al 8% habían pasado de 43 en 2024 a 53 en julio de 2025. Otros 29 se encontraban próximos a alcanzar ese porcentaje.

El Ayuntamiento sostiene que esta evolución justifica la necesidad de revisar un PGOU aprobado en 2011, cuando el crecimiento actual de las plataformas de alquiler vacacional y las nuevas modalidades de alojamiento todavía no podía anticiparse.

Nuevas condiciones para convertir locales en viviendas

La reforma urbanística también endurece las condiciones para transformar locales comerciales situados en plantas bajas en viviendas.

No se autorizarán estos cambios de uso en locales ubicados en vías consideradas de primer o segundo orden por el PGOU, ni en aquellos que tengan fachada o acceso directo desde una plaza.

Los inmuebles que sí puedan solicitar la conversión deberán respetar nuevos requisitos de habitabilidad. Entre ellos se encuentra una relación máxima entre la profundidad del local y la anchura de su fachada, destinada a garantizar la entrada de luz natural.

También se establecerán condiciones relacionadas con la altura de las estancias, la ventilación directa desde el exterior y la distribución de altillos o entreplantas. El Ayuntamiento pretende evitar la creación de viviendas interiores con iluminación insuficiente y, al mismo tiempo, conservar la actividad comercial en las principales calles y plazas.

Qué deben tener en cuenta propietarios e inversores

Quienes estén estudiando la compra de un inmueble para destinarlo a alojamiento turístico deberán comprobar tanto su situación registral como su compatibilidad urbanística.

Contar con una vivienda o un local en una zona atractiva para los visitantes no garantizará que pueda utilizarse para alquiler vacacional. También será necesario revisar el uso permitido por el PGOU, las normas de la comunidad de propietarios y las autorizaciones turísticas exigidas por la Junta de Andalucía.

La nueva regulación afecta exclusivamente al municipio de Málaga capital. El resto de las localidades de la Costa del Sol mantienen sus propias normas urbanísticas y pueden establecer requisitos diferentes para las viviendas vacacionales y los establecimientos de hospedaje.

Los detalles sobre el alcance de la modificación, sus plazos y las solicitudes excluidas de la suspensión pueden consultarse en el comunicado oficial del Ayuntamiento de Málaga.