Málaga construye cinco veces más viviendas que hace una década, pero menos del 3% son protegidas

Málaga ha experimentado una profunda transformación inmobiliaria durante la última década. La construcción de nuevas viviendas se ha multiplicado, los edificios residenciales han ganado protagonismo y las promociones privadas mantienen un elevado nivel de actividad. Sin embargo, este crecimiento apenas se ha trasladado a la vivienda de protección oficial (VPO).

Los datos del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga revelan que, entre 2016 y el tercer trimestre de 2026, se han contabilizado 52.628 viviendas libres terminadas frente a únicamente 1.562 protegidas en el conjunto de la provincia.

La diferencia significa que por cada vivienda protegida que se ha incorporado al parque residencial se han terminado aproximadamente 34 inmuebles destinados al mercado libre.

En términos porcentuales, las VPO representan apenas el 2,9% de las 54.190 viviendas contabilizadas durante ese periodo, una proporción reducida teniendo en cuenta las dificultades de acceso a la vivienda que afectan a una parte de la población malagueña.

La situación resulta especialmente llamativa porque no responde a una paralización generalizada de la construcción. Al contrario, la actividad residencial es muy superior a la registrada diez años atrás.

El problema, según reflejan las estadísticas y advierten los profesionales del sector, está en la desigual evolución entre las promociones de mercado libre y las destinadas a compradores con ingresos limitados.

De 1.235 viviendas en 2016 a más de 6.800 en 2025

La recuperación de la construcción residencial en Málaga se aprecia al comparar los datos de comienzos y finales de la última década.

En 2016 se terminaron 1.235 viviendas en la provincia, de las cuales 1.218 correspondían al mercado libre y únicamente 17 eran protegidas.

Nueve años después, el panorama era completamente diferente.

Durante 2025 se contabilizaron 6.836 viviendas terminadas, más de cinco veces la cifra registrada en 2016.

Sin embargo, el reparto entre ambas modalidades seguía siendo muy desigual: 6.694 viviendas libres frente a solo 142 VPO.

Esto significa que aproximadamente el 98% de los inmuebles terminados durante 2025 estaban destinados al mercado libre.

La provincia ha demostrado, por tanto, capacidad para incrementar considerablemente su actividad residencial, pero ese crecimiento no se ha traducido en una presencia equivalente de promociones protegidas.

El comportamiento de la vivienda libre también ha presentado oscilaciones importantes.

En 2021 se alcanzaron 7.552 viviendas terminadas entre ambas categorías, una de las cifras más elevadas del periodo analizado.

La actividad descendió después hasta 4.103 unidades en 2022, antes de recuperar terreno en los años siguientes.

En 2024 se finalizaron 6.853 viviendas, una cifra prácticamente idéntica a las 6.836 registradas durante 2025.

Estos datos muestran un mercado constructor mucho más activo que al comienzo de la década, aunque con una composición claramente orientada hacia las promociones libres.

Solo 519 viviendas protegidas terminadas entre 2021 y 2025

La diferencia se hace todavía más evidente al analizar los últimos cinco ejercicios completos.

Entre 2021 y 2025, Málaga registró 29.679 viviendas libres terminadas y únicamente 519 de protección oficial.

La proporción equivale a unas 57 viviendas libres por cada VPO, una distancia incluso mayor que la observada en el conjunto de la última década.

La evolución anual de las viviendas protegidas muestra que no existe un ritmo constante de entregas.

En 2021 se terminaron 220 VPO, mientras que en 2022 la cifra descendió a 116.

El retroceso fue especialmente pronunciado durante los dos ejercicios siguientes.

En 2023 únicamente se contabilizaron 15 viviendas protegidas terminadas en toda la provincia, frente a 4.839 viviendas libres.

La situación apenas mejoró en 2024, cuando se registraron 26 VPO y 6.827 viviendas de mercado libre.

En 2025 hubo un incremento hasta las 142 viviendas protegidas, pero esta recuperación no fue suficiente para modificar el desequilibrio acumulado.

En conjunto, los datos reflejan una oferta protegida muy irregular, con promociones que llegan al mercado de forma puntual y periodos en los que apenas se finalizan viviendas de esta modalidad.

Los pisos en edificios concentran cada vez más la construcción en Málaga

La última década no solo ha cambiado el número de viviendas que se construyen, sino también su tipología.

Los datos del Colegio de Arquitectos muestran un aumento considerable del peso de las viviendas plurifamiliares, es decir, los pisos ubicados en edificios residenciales.

En 2016 se terminaron 711 viviendas libres de esta categoría, frente a 507 viviendas unifamiliares.

En 2025, la cifra de pisos libres construidos ascendió a 5.607, mientras que las viviendas unifamiliares alcanzaron las 1.087 unidades.

Esto supone que la construcción de pisos en edificios se ha multiplicado por casi ocho en menos de diez años.

Las viviendas plurifamiliares pasaron de representar aproximadamente el 58% de las viviendas libres terminadas en 2016 a concentrar cerca del 84% en 2025.

El cambio refleja una mayor presencia de promociones residenciales en edificios, especialmente en municipios donde la demanda de vivienda y la disponibilidad de suelo favorecen desarrollos con múltiples unidades.

Sin embargo, el incremento de este tipo de construcciones no implica necesariamente que los inmuebles resulten más accesibles económicamente.

La vivienda plurifamiliar puede comercializarse en diferentes segmentos de precio, desde promociones convencionales hasta proyectos residenciales de mayor valor.

Por ello, el aumento del número de pisos terminados no permite concluir que haya mejorado en la misma medida el acceso a la vivienda para los hogares con menor capacidad adquisitiva.

La construcción continúa a buen ritmo en Málaga durante 2026

Las cifras correspondientes a los nueve primeros meses de 2026 confirman que la actividad residencial sigue siendo elevada.

Entre enero y septiembre se contabilizaron 5.403 viviendas libres terminadas, una cantidad equivalente a más del 80% de las registradas durante todo 2025.

De ese total, 4.284 fueron viviendas plurifamiliares y 1.119 unifamiliares.

La actividad se mantuvo relativamente estable durante los tres primeros trimestres.

Entre enero y marzo se terminaron 1.815 viviendas libres, mientras que entre abril y junio se contabilizaron 1.871.

Durante el tercer trimestre, correspondiente a julio, agosto y septiembre, se finalizaron otras 1.717.

Estos datos apuntan a que la construcción de vivienda libre continúa desarrollándose a un ritmo importante, aunque no permiten anticipar con precisión el resultado del conjunto de 2026.

La VPO repunta en un trimestre, pero vuelve a desaparecer en el siguiente

En el caso de la vivienda protegida, el comportamiento ha sido muy diferente.

Durante el primer trimestre de 2026 no se registró ninguna VPO terminada en la provincia.

En el segundo trimestre se contabilizaron 565 viviendas protegidas, de las cuales 503 eran plurifamiliares y 62 unifamiliares.

Este incremento concentrado en un único periodo permitió mejorar el balance acumulado de la década.

Sin embargo, entre julio y septiembre no se terminó ninguna vivienda protegida, pese a que durante esos meses se finalizaron 1.717 viviendas de mercado libre.

La diferencia evidencia la irregularidad de las promociones protegidas, cuyos resultados dependen con frecuencia de la finalización de proyectos concretos.

Una promoción de varios centenares de viviendas puede elevar notablemente las estadísticas de un trimestre sin que exista necesariamente una actividad sostenida durante el resto del año.

Por qué los promotores construyen tan pocas viviendas protegidas

Una de las principales cuestiones que plantea esta evolución es por qué las promociones de vivienda protegida siguen siendo minoritarias en un mercado inmobiliario con elevada actividad.

Los representantes del sector promotor señalan varios factores económicos y administrativos.

El primero es el encarecimiento de los costes de construcción.

Durante los últimos años, el precio de numerosos materiales, los gastos asociados a la ejecución de las obras y los costes de contratación han incrementado las necesidades de inversión de los proyectos residenciales.

A estas circunstancias se suman las dificultades para encontrar determinados perfiles profesionales en el sector de la construcción.

Las promociones protegidas presentan una particularidad respecto a las viviendas de mercado libre: sus precios de venta están sujetos a los límites establecidos por la Administración.

Esto significa que los promotores no pueden trasladar libremente todos los aumentos de costes al precio final del inmueble.

Cuando el presupuesto necesario para desarrollar una promoción se aproxima demasiado a los ingresos máximos permitidos, la rentabilidad esperada puede reducirse considerablemente.

Esta situación puede desincentivar la inversión privada en viviendas protegidas, especialmente cuando existen alternativas de promoción libre con mayor flexibilidad comercial.

Los retrasos urbanísticos también dificultan nuevas promociones

El encarecimiento de la construcción no es el único obstáculo señalado por el sector.

La disponibilidad de suelo y los tiempos necesarios para tramitar los proyectos también influyen en la viabilidad de las promociones residenciales.

Antes de iniciar una obra pueden ser necesarios diferentes procedimientos de planeamiento, urbanización, obtención de licencias y autorización administrativa.

Cuando estas fases se prolongan, aumentan los costes financieros y la incertidumbre para las empresas promotoras.

En el caso de la vivienda protegida, los márgenes económicos más ajustados pueden hacer que estos retrasos tengan una repercusión especialmente importante.

El Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga ha insistido en distintas ocasiones en la necesidad de agilizar los procedimientos urbanísticos, mejorar la coordinación entre administraciones e impulsar una mayor oferta de vivienda asequible.

También ha defendido la rehabilitación del parque residencial existente como una herramienta complementaria para aumentar las opciones de alojamiento.

La solución al desequilibrio entre vivienda libre y protegida no depende, por tanto, de un único factor, sino de una combinación de medidas económicas, urbanísticas y administrativas.

Más proyectos de VPO no significan viviendas disponibles inmediatamente

Una cuestión importante para interpretar las estadísticas del sector es distinguir entre viviendas proyectadas, visadas, iniciadas y terminadas.

El visado de un proyecto constituye una fase previa al desarrollo de una promoción, pero no implica que el inmueble esté construido ni disponible para sus futuros residentes.

Esta diferencia resulta especialmente relevante en un momento en el que diferentes administraciones han anunciado nuevos desarrollos de vivienda protegida.

Durante el tercer trimestre de 2026, el Colegio de Arquitectos contabilizó 548 viviendas protegidas visadas en la provincia.

De ellas, 499 correspondían a proyectos situados en Málaga capital y otras 49 a una promoción en Algarrobo.

Sin embargo, durante esos mismos meses no se terminó ninguna VPO.

El contraste evidencia que la incorporación de nuevas viviendas al mercado requiere completar un proceso que puede prolongarse durante varios años.

Por este motivo, los anuncios de futuras promociones deben diferenciarse de las viviendas efectivamente finalizadas.

Qué consecuencias tiene la escasez de VPO para los vecinos de Málaga

La limitada producción de vivienda protegida afecta especialmente a quienes no pueden acceder a los precios del mercado libre.

Entre los colectivos potencialmente más perjudicados se encuentran jóvenes que buscan independizarse, hogares con ingresos medios o bajos y familias que necesitan cambiar de vivienda.

La escasez de opciones de compra a precios regulados puede obligar a estos hogares a permanecer más tiempo en sus viviendas actuales o a recurrir al alquiler.

Cuando la oferta asequible es insuficiente, también puede aumentar la competencia por los inmuebles disponibles.

No obstante, las estadísticas de viviendas terminadas no permiten cuantificar por sí solas cuánto han subido los alquileres ni determinar todos los factores que explican la situación del mercado residencial.

El acceso a la vivienda depende también de variables como los salarios, los precios de compra, la disponibilidad de financiación, la evolución demográfica y las características de la demanda.

En cualquier caso, los datos reflejan que el crecimiento de la construcción no ha garantizado una oferta suficiente de viviendas sometidas a protección pública.

El reto de Málaga: construir más viviendas que puedan pagar sus residentes

La evolución de los últimos diez años plantea un desafío para el futuro del mercado inmobiliario malagueño.

La provincia ha pasado de registrar poco más de 1.200 viviendas terminadas en 2016 a superar las 6.800 en 2025, lo que demuestra un incremento considerable de su capacidad constructora.

Sin embargo, la vivienda protegida continúa representando una parte muy reducida de la actividad.

Las iniciativas de colaboración público-privada, la movilización de suelo municipal, la actualización de los precios máximos de determinadas modalidades de VPO y la simplificación de trámites urbanísticos figuran entre las herramientas que se están utilizando o planteando para estimular nuevas promociones.

Su eficacia dependerá de que los proyectos se traduzcan finalmente en viviendas construidas, con precios y requisitos de acceso adecuados para los hogares a los que van dirigidas.

También será importante observar si los nuevos visados de vivienda protegida registrados durante 2026 se convierten en un flujo más estable de inmuebles terminados durante los próximos ejercicios.

Málaga construye hoy muchas más viviendas que hace una década, pero la mayoría continúa destinada al mercado libre. Con 52.628 viviendas libres frente a 1.562 protegidas entre 2016 y septiembre de 2026, las estadísticas muestran que uno de los grandes retos de la provincia ya no consiste únicamente en aumentar la construcción, sino en conseguir que una mayor parte de las nuevas viviendas resulte accesible para su población.