Marbella rebajará hasta un 95% el impuesto de construcción para impulsar viviendas de alquiler asequible

Marbella quiere incentivar la construcción de viviendas destinadas al alquiler a precios limitados mediante importantes reducciones fiscales para los promotores inmobiliarios. El Ayuntamiento ha aprobado una modificación de sus ordenanzas que permitirá aplicar bonificaciones de entre el 75% y el 95% en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) a determinados proyectos residenciales que se comprometan a ofrecer alquileres con rentas limitadas.

La medida se complementará con una reducción del 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas que permanezcan destinadas a este tipo de arrendamiento, con la intención de aumentar la oferta disponible y favorecer que los inmuebles mantengan sus precios limitados a largo plazo.

El portavoz del equipo de Gobierno municipal, Félix Romero, dio a conocer las modificaciones el martes 3 de noviembre, después de la Junta de Gobierno Local. Las medidas habían recibido el respaldo del Pleno celebrado el viernes anterior, una sesión en la que se suspendió el debate político debido al luto decretado por el accidente ferroviario de Urda, en Toledo.

El Consistorio enmarca esta decisión en su estrategia para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes, y estimular la inversión inmobiliaria en proyectos que incorporen precios de alquiler limitados.

Rebajas de hasta el 95% para construir viviendas de alquiler a precio limitado en Marbella

La principal novedad de la reforma fiscal afecta al ICIO, el tributo municipal que deben abonar los promotores por la ejecución de determinadas obras de construcción.

En Marbella, este impuesto equivale al 4% del presupuesto de ejecución material de las obras, por lo que representa un coste relevante dentro de cualquier proyecto inmobiliario.

Con las modificaciones aprobadas, las promociones destinadas al alquiler con rentas limitadas podrán beneficiarse de descuentos de entre el 75% y el 95% sobre la cuota correspondiente.

La intención del Ayuntamiento es reducir parte de los costes fiscales asociados a la construcción y hacer más atractiva la promoción de inmuebles destinados a este mercado.

La bonificación podrá solicitarse tanto para proyectos de vivienda protegida como para otras promociones residenciales que asuman un compromiso de alquiler a precios limitados.

No obstante, el descuento no será automático. Su concesión estará condicionada al cumplimiento de los requisitos establecidos en la ordenanza y a la aprobación del correspondiente acuerdo municipal.

Cómo puede influir la bonificación en el coste de una promoción

El alcance económico del incentivo puede ser considerable en proyectos de cierta envergadura.

Por ejemplo, una promoción con un presupuesto de ejecución material de cinco millones de euros generaría, aplicando el tipo municipal del 4%, una cuota de ICIO de 200.000 euros antes de posibles bonificaciones.

Si el proyecto cumpliera todos los requisitos para acceder al descuento máximo del 95%, la cantidad a abonar por ese impuesto se reduciría a 10.000 euros.

Se trata de un ejemplo orientativo, no de un proyecto anunciado por el Ayuntamiento, pero permite entender el efecto que puede tener la reducción fiscal sobre los costes de construcción.

El objetivo municipal es que este incentivo contribuya a que más promotores consideren viable destinar sus inmuebles al alquiler con rentas limitadas en lugar de comercializarlos exclusivamente mediante venta o arrendamientos sin esa limitación.

Las viviendas de alquiler con renta limitada también tendrán una reducción del 50% en el IBI

La reforma incorpora un segundo incentivo destinado a favorecer la permanencia de los inmuebles en el mercado del alquiler a precios limitados.

El Ayuntamiento extenderá a estas viviendas una bonificación del 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, una ventaja fiscal que hasta ahora estaba vinculada a determinadas viviendas de protección oficial.

Una de las diferencias anunciadas es su duración.

Según ha explicado Félix Romero, el nuevo beneficio fiscal no estará sujeto a la limitación temporal de cinco años prevista para las viviendas protegidas en el régimen municipal al que se ha referido.

La finalidad es que los propietarios puedan mantener el incentivo mientras los inmuebles continúen destinados al arrendamiento con rentas limitadas y cumplan los requisitos exigidos.

De esta manera, el Ayuntamiento pretende actuar sobre dos momentos diferentes del desarrollo residencial: la construcción de las viviendas y su posterior mantenimiento dentro del mercado del alquiler.

Qué significa el alquiler de renta limitada

El alquiler de renta limitada es una modalidad de arrendamiento en la que el precio que puede cobrarse está sujeto a determinadas condiciones o límites.

En el caso de Marbella, la reforma busca que los promotores asuman ese compromiso para poder beneficiarse de los incentivos fiscales.

La información municipal difundida hasta el momento no concreta cuál será el importe máximo de los alquileres, qué criterios se utilizarán para establecerlo ni qué requisitos deberán cumplir los futuros inquilinos.

Tampoco se ha anunciado un número determinado de viviendas que se construirán gracias a estas bonificaciones.

Por tanto, la medida debe entenderse como un incentivo para promover nuevos proyectos y no como la puesta en marcha de una convocatoria de viviendas a las que los ciudadanos ya puedan presentar solicitudes.

Además, las reducciones del ICIO y del IBI benefician directamente a los sujetos obligados a pagar esos impuestos, no constituyen una subvención que se ingrese a los inquilinos.

Marbella busca facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes

El Ayuntamiento ha identificado el acceso a la primera vivienda como uno de los principales objetivos de las modificaciones fiscales.

El alquiler con precios limitados se plantea como una alternativa para personas que encuentran dificultades para acceder al mercado residencial convencional.

Entre los colectivos a los que el Consistorio presta especial atención se encuentran los jóvenes que buscan independizarse y establecer su residencia habitual en el municipio.

La estrategia municipal parte de la idea de que reducir determinados costes de las promociones puede favorecer la aparición de nuevos proyectos residenciales con alquileres limitados.

Sin embargo, el efecto real dependerá de que las empresas inmobiliarias decidan acogerse al régimen, de las condiciones de los futuros contratos y del número de viviendas que finalmente lleguen al mercado.

Por ahora, el Ayuntamiento no ha presentado una previsión concreta sobre cuántos inmuebles podrían beneficiarse de las nuevas bonificaciones.

El IBI general de Marbella permanecerá congelado en 2027

La modificación de las ordenanzas fiscales también afecta a otros impuestos municipales.

El Gobierno local ha confirmado que el tipo general del IBI se mantendrá en el 0,65% durante 2027, sin introducir una subida respecto al porcentaje aplicado actualmente.

Este tributo se calcula a partir del valor catastral de los inmuebles y constituye una de las principales fuentes de ingresos de los ayuntamientos.

El portavoz municipal ha recordado que la legislación contempla, con carácter general, una horquilla de tipos de entre el 0,4% y el 1,2% para los inmuebles urbanos, dentro de los límites y condiciones establecidos legalmente.

La congelación anunciada se refiere al tipo impositivo municipal, por lo que no implica necesariamente que todos los propietarios vayan a pagar exactamente la misma cantidad que el año anterior.

La cuota puede verse afectada por otros factores, como las modificaciones del valor catastral o la aplicación de bonificaciones particulares.

Marbella también reducirá el IBI de grandes establecimientos de hostelería y ocio

Además de los incentivos relacionados con la vivienda, el Ayuntamiento ha aprobado una rebaja fiscal para determinados inmuebles vinculados al turismo, la hostelería y las actividades de ocio.

La modificación afectará al tipo diferenciado del IBI que soportan los establecimientos de mayor valor catastral dentro de las categorías correspondientes.

El gravamen pasará del 1% al 0,82%, según ha anunciado el Gobierno municipal.

Esta reducción pretende aliviar la carga tributaria de determinadas instalaciones que desarrollan actividades relevantes para la economía turística de Marbella.

No se trata de una rebaja generalizada para todos los bares, restaurantes y negocios de ocio del municipio, sino de una medida dirigida a los inmuebles que reúnen las condiciones previstas para la aplicación de ese tipo especial.

Un ahorro estimado de 1,1 millones de euros

El Ayuntamiento calcula que la disminución del tipo impositivo permitirá que los contribuyentes afectados ahorren conjuntamente cerca de 1.108.000 euros.

Esa cantidad representa ingresos que las arcas municipales dejarían de percibir como consecuencia de la modificación.

El portavoz municipal ha defendido que la medida permitirá respaldar a un sector vinculado a la actividad económica, el empleo y el atractivo turístico de la ciudad.

La rebaja también supone revertir parte de un incremento tributario aplicado anteriormente a estos inmuebles.

Según la previsión anunciada por el equipo de Gobierno, se pretende eliminar durante el próximo ejercicio la parte restante de aquella subida.

En cualquier caso, cualquier modificación posterior deberá ajustarse a los correspondientes procedimientos municipales.

Los nuevos incentivos fiscales forman parte de la preparación del presupuesto de Marbella para 2027

Las modificaciones aprobadas también tendrán consecuencias en la planificación económica del Ayuntamiento.

El Gobierno local está utilizando las nuevas ordenanzas para completar sus previsiones de ingresos y preparar el presupuesto municipal de 2027.

Según ha avanzado Félix Romero, la intención del Consistorio es llevar las nuevas cuentas al Pleno durante noviembre para su aprobación inicial.

El calendario previsto contempla que el presupuesto entre en vigor el 1 de enero de 2027, siempre que se completen los procedimientos administrativos necesarios.

La aprobación inicial no supone por sí sola la entrada en vigor definitiva del documento presupuestario, que deberá seguir la tramitación legal correspondiente.

Del mismo modo, la aplicación efectiva de las nuevas bonificaciones fiscales dependerá de la publicación y entrada en vigor de las modificaciones de las ordenanzas.

Cuándo podrán aplicarse las bonificaciones para el alquiler asequible

El anuncio municipal supone un paso en la aprobación de las medidas, pero todavía hay cuestiones importantes por concretar para promotores y propietarios.

Entre ellas se encuentran las condiciones específicas para acceder a las bonificaciones, los límites de renta exigidos y la fecha a partir de la cual podrán presentarse las solicitudes correspondientes.

La información difundida tampoco especifica si existen ya promociones residenciales concretas interesadas en acogerse a este nuevo régimen.

Por ese motivo, quienes quieran conocer los requisitos definitivos deberán consultar el texto de las ordenanzas fiscales una vez que se haya completado su tramitación y publicación oficial.

El Ayuntamiento mantiene disponible la documentación tributaria municipal en su portal institucional, donde pueden consultarse las ordenanzas y sus modificaciones.

Una apuesta fiscal por ampliar el alquiler a precios limitados en Marbella

Con esta reforma, Marbella pretende utilizar las bonificaciones municipales para incentivar la creación de viviendas destinadas al arrendamiento con precios limitados.

La reducción del ICIO de hasta el 95% busca estimular la construcción de nuevos inmuebles, mientras que el descuento del 50% en el IBI pretende favorecer su permanencia dentro de este régimen residencial.

Las medidas llegan acompañadas de una congelación del tipo general del IBI y de una rebaja específica para grandes establecimientos de hostelería y ocio, dentro de la planificación económica municipal para 2027.

El principal interrogante será comprobar cuántas promociones terminan incorporándose a este sistema y qué condiciones económicas ofrecerán a los futuros arrendatarios.

Marbella abre así una nueva vía de incentivos fiscales para aumentar la oferta de alquiler a precios limitados, aunque su impacto sobre el acceso a la vivienda dependerá de los proyectos que finalmente se desarrollen y de los requisitos que establezca la normativa municipal.