Las calles de Málaga con más pisos turísticos: así queda el nuevo mapa de las VUT

El mapa de los pisos turísticos en Málaga deja una fotografía muy desigual según la zona de la ciudad. Mientras algunos barrios mantienen una presencia relativamente reducida de viviendas de uso turístico, en determinadas calles del Centro Histórico y La Malagueta la concentración alcanza niveles muy elevados.

El cruce entre los datos del Registro de Turismo de Andalucía y el Catastro permite identificar cuáles son las vías con más viviendas turísticas registradas y, sobre todo, dónde representan una mayor proporción sobre el total de viviendas existentes.

Victoria y Carretería, entre las calles con más pisos turísticos de Málaga

Por volumen total, calle Victoria encabeza el listado con 166 viviendas turísticas registradas.

Muy cerca aparece Carretería, con 159, una cifra especialmente significativa porque supone aproximadamente el 46,5% de las viviendas contabilizadas en esta vía.

Seis calles superan el centenar de VUT

Además de Victoria y Carretería, varias calles superan la barrera de las 100 viviendas turísticas:

• Pacífico: 127
• Ollerías: 118
• Martiricos: 108
• Peña: 105
• Jinetes: 98, muy cerca del centenar

Estos datos muestran dos realidades distintas: algunas calles tienen un enorme volumen de viviendas turísticas por su tamaño, mientras que otras destacan porque prácticamente todo su parque residencial está vinculado al alquiler vacacional.

La Malagueta tiene una calle donde el 90% de las viviendas son turísticas

Uno de los casos más llamativos aparece en calle Pintor Martínez Virel, una pequeña vía próxima a la playa de La Malagueta.

De las 49 viviendas contabilizadas en Catastro, 44 aparecen registradas como viviendas de uso turístico.

Eso supone una concentración cercana al 90%.

Jinetes supera también el 80%

El fenómeno se repite en calle Jinetes, junto al Teatro Cervantes.

Más de ocho de cada diez viviendas de esta calle aparecen incluidas en el registro turístico.

Junto a ella, otras vías como Montaño, Peña, Dos Aceras, Madre de Dios, Sebastián Souvirón, Carretería, Lagunillas, Ollerías, Álamos y San Juan de Letrán presentan porcentajes especialmente elevados.

Carretería, Ollerías y Jinetes forman uno de los grandes epicentros

El entorno comprendido entre Carretería, Ollerías, Montaño, Jinetes y Peña concentra buena parte de la presión turística del Centro.

No se trata únicamente del número de pisos.

En varias de estas calles, la vivienda turística representa más de la mitad del parque residencial disponible.

Cómo ha cambiado el comercio de estas calles

Esta transformación residencial ha ido acompañada de cambios visibles a pie de calle.

En los últimos años han ganado presencia negocios especialmente vinculados al visitante, como:

• consignas de equipaje
• lavanderías
• cafeterías
• establecimientos de restauración
• comercios orientados al turismo
• servicios relacionados con alojamientos vacacionales.

El resultado es una transformación progresiva del uso residencial y comercial de determinadas zonas.

El Centro concentra más de la mitad de los pisos turísticos de Málaga

La diferencia por distritos también es muy significativa.

El Centro reúne alrededor de 7.072 viviendas turísticas registradas, aproximadamente el 56% del total municipal analizado.

Málaga Este y Carretera de Cádiz quedan muy por detrás

Los siguientes distritos con mayor número de VUT son Málaga Este y Carretera de Cádiz, con cerca de 1.500 viviendas cada uno.

Aun así, sus cifras quedan muy lejos del peso que alcanza el Centro Histórico.

Cruz de Humilladero supera el 5% del total y Bailén-Miraflores se aproxima a esa cifra.

Estar registrado no significa estar alquilado ahora mismo

Hay un matiz importante.

Que una vivienda figure en el Registro de Turismo de Andalucía no significa necesariamente que esté anunciada o disponible en este momento en plataformas vacacionales.

Sí significa, sin embargo, que está registrada administrativamente para desarrollar esa actividad.

Por eso, los datos permiten medir la capacidad turística existente, aunque no equivalen exactamente al número de alojamientos activos cada día.

Málaga ha frenado nuevas viviendas turísticas

El crecimiento de las VUT llevó al Ayuntamiento a introducir diferentes medidas para limitar nuevas incorporaciones.

La regulación se ha desarrollado en varias fases.

Primera medida: accesos independientes

El Consistorio comenzó aplicando una instrucción urbanística que exige, en determinados casos, que las viviendas turísticas dispongan de entrada y servicios independientes cuando comparten edificio con viviendas residenciales.

Segunda medida: límite del 8%

Posteriormente, Málaga estableció restricciones en aquellos barrios donde las viviendas turísticas representaban más del 8% del parque residencial.

Decenas de barrios ya superaban ese porcentaje.

Tercera medida: moratoria en toda la ciudad

Finalmente, el Ayuntamiento aprobó una suspensión de nuevas viviendas turísticas en todo el municipio mientras se tramita una modificación del PGOU.

La medida entró en vigor el 23 de agosto de 2025 y puede mantenerse durante un máximo de tres años o finalizar antes si se aprueba la nueva normativa urbanística.

La regulación municipal está siendo cuestionada

Las restricciones no han estado exentas de debate.

Organismos como la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, la Secretaría para la Unidad de Mercado y la Agencia de Competencia de Andalucía han analizado las medidas municipales.

El principal debate se centra en si las restricciones están suficientemente justificadas y si constituyen la alternativa menos restrictiva posible para ordenar esta actividad.

El gran debate: turismo frente a vivienda residencial

El caso de Málaga resume uno de los principales debates urbanos actuales.

Por un lado, las viviendas turísticas generan actividad económica, alojamiento para visitantes y oportunidades de negocio.

Por otro, cuando la concentración es muy elevada, pueden reducir el peso de la vivienda residencial y modificar el funcionamiento cotidiano de los barrios.

Cuando una calle deja de ser principalmente residencial

Los casos de Pintor Martínez Virel o Jinetes muestran hasta qué punto puede cambiar el equilibrio.

Cuando el 80% o el 90% de las viviendas disponibles están vinculadas al uso turístico, el carácter de una calle puede transformarse por completo.

La rotación de visitantes aumenta y disminuye la presencia de vecinos permanentes.

Las calles que mejor resumen la presión turística en Málaga

El nuevo mapa deja varios puntos especialmente destacados.

Por número total de viviendas turísticas

Victoria, Carretería, Pacífico, Ollerías, Martiricos y Peña encabezan las cifras absolutas.

Por porcentaje sobre el total de viviendas

Pintor Martínez Virel, Jinetes, Montaño, Peña y Dos Aceras figuran entre las calles donde la proporción es más alta.

Son dos formas diferentes de medir un mismo fenómeno.

Málaga afronta ahora una nueva etapa

Con más de 12.000 viviendas turísticas registradas y una moratoria que impide nuevas incorporaciones, Málaga ha entrado en una fase distinta.

El crecimiento ya no depende únicamente de la demanda turística.

Ahora el debate se centra en cómo ordenar lo que ya existe, qué zonas están más saturadas y qué papel debe tener la vivienda residencial en los barrios con mayor presión.

El mapa de las calles con más VUT permite visualizar con bastante claridad dónde se concentra actualmente ese desafío.